安全に資産形成できるマンション投資・ワンルーム投資

マンション投資ってどう思いますか?

マンション投資と聞くと、危なそうと思われる方が多いと思います。確かに、いきなり数千万円単位で借金ができるわけなので、その言葉だけを聞くと怖そうと思う気持ちもわからなくはないです。借金は悪というイメージを持つ方が多いので、仕方ないところはありますよね。

 

でも、本当にマンション投資は危ないんでしょうか?

 

実は、この記事を書いている私もマンション投資をしていて、複数件保有しています。そのため、ローンは相当な金額になってますが、別に怖いと思ったことはありません。ローンって、要は借金です。一般的に借金が何千万円もあるって聞くと、普通の人は引きますよね。でも、マンション投資のために借りているローン(借金)はそんなに危なくはないです。

 

私は、より多くの人がマンション投資に興味をもって、投資文化が日本で広がってほしいなと思っています。この記事では、マンション投資がなぜおススメのか、そしてなぜ怖くないのかを書いてますので、気軽な気分で読んで頂いて、少しでも興味をもって頂けるとうれしいです。

 

興味を持った方は投資仲介会社にコンタクトもしくはセミナーに参加しましょう

この記事を読んで頂いてマンション投資に興味を持った方は、投資仲介会社の方と直接話したり、セミナーに参加することをおススメします。

 

おススメのマンション投資仲介会社

マンション投資仲介会社大手クレド


私は、クレドというマンション投資の仲介会社にお願いしてマンション投資をしています。マンション投資仲介会社では大手ですので、安心感もあります。

 

興味がある方は是非のクレドの公式サイトから資料を取り寄せてみて下さい。

 

押し売りされるんじゃないかって心配してる方でも大丈夫。クレドは無理に買わせたりはしないので、心配ないですよ笑。

 

いきなり投資仲介会社に連絡するのは・・・と思う方はセミナー参加からどうぞ

FJネクストが開催するマンション経営セミナー


いきなり投資仲介会社にコンタクトするのは・・・、と思っている方も多いと思います。そんな方は、一度セミナーを受けることをお勧めします。私も、実は初めはものすごくビビッてまして、セミナーに参加することから始めましたから。

 

FJネクストが開催するマンション経営セミナーは私も参加してものすごく勉強になりましたので、いきなり不動産会社に登録するのはと思ってる方は、一度セミナーに出られるのがいいかもしれないですね。

マンション投資用ローンが危なくない理由

あくまで資産を買うためのローン(借金)で、悪いローン(借金)ではない

日本人が借金を悪いと思うのは何でかなぁって考えました。いろいろ考えましたが、借金って、ギャンブルとかキャバクラとかで使い込んでしてるイメージが強くて、借金をすることに対していいイメージがないからかなって思います。

 

でも、住宅ローンって言うと、悪いイメージはないですよね。でも、住宅ローンって本当に危なくないんでしょうかね。マンション投資のローンと、住むための住宅ローンとどっちが危ないんでしょうか。

 

私はマンション投資用のローンのほうが安全だと思います。なぜか、家賃収入を生む資産を買うためのローンだからです。マンション投資をする場合、基本的にはローンの返済は、マンションの家賃収入で賄われます。でも、住宅ローンは、そうはいきません。自分で住んでいる限り、その住宅からはキャッシュは生み出されず、ローンの返済というキャッシュアウトしか生み出されません。

 

マンション投資は、持っているマンションがローンを返済してくれますが、住宅ローンは、自分でせっせと働いて返済しないといけません。

 

マンション投資イメージ

 

空室リスクはあるけど、きちんとした物件を買えばそんなに長く空室にはならない

このように説明すると、いやいや、空室になったらローンは給料から返済しないといけないから、やっぱり怖い(危ない)って言われる方がいると思います。

 

確かにそうです。私の持っているマンションでも、たまに空室になります。でも、空室になるのは長くても2ヶ月くらいだと思います。

 

それに、毎年空室が発生するわけじゃないです。普通、マンションの契約期間は2年だと思いますが、早くてだいたい2年に1回空室になるくらいです。実際は、2年の契約終了後も更新料を支払って契約を継続する方もいっぱいいますから、2年どころか、4−5年くらいに1回しか空室にならないというのが私の経験からのイメージです。

 

もちろん、購入するマンションによってバラつきはありますが、空室リスクについては、それだけを理由にして、マンション投資はしないっていうのは、本当にもったいないと思います。

 

最近は、マンション投資ブームみたいで、物件の収益性が前よりは減っていると聞いています。確かに、物件の収益性だけだと、空室リスクを考えると二の足を踏むかもしれませんが、後で書いている節税対策とかを考えると、例えば2−3年に一回空室が発生しても、おそらく収益はプラスで維持できると思います。

 

もちろん、空室リスクはちゃんと考えるべきリスクなので、マンション投資をする際には、できるだけ空室にならなそうな、いい物件を選ぶべきではありますね。

 

不動産価格は確かに変動するけど

不動産は怖いというイメージがあるのは、おそらくバブル崩壊の記憶があるからではないでしょうか。確かに、あの時の不動産価格の下がりっぷりはハンパじゃなかったですね。そして、色んな人が大変な目にあったみたいですし。

 

でも、それは不動産価格しか見てなかったからだと私は思ってます。私がマンションを買う場合は、価格も気にしますが、月々の収益のほうをもっと気にします。なぜか。それは、仮に価格が下がっても、毎月の収益がプラスだから、まぁいいかと思えるからです。

 

マンション投資の収入のイメージ

少し具体的に説明をしましょう。簡単な例を作ってみました。

 

2,000万円のマンションを購入するとします。そのとき頭金を200万円支払ったらローンは1,800万円ですよね。もちろん、1,800万円のローンを借りれるかが重要ですが、ここでは借りれるという前提で話を進めます。これまた、仮ですが、ローン期間が30年で、金利率が2%としましょう。

 

以下は、このケースでのローン返済期間中の収入と、ローン完済後の収入を計算してみました。

 

賃料収入は、月10万円としています。実際は、建物が老朽化するので、賃料収入は少しずつ下がりますけど、例を簡単にするために、月10万円の収入はずっと続くことにしてます。

 

あと、費用というのは、管理費とか固定資産税の合計の費用です。ここでは仮に、費用は賃料収入の30%としています。

 

一目瞭然で、ローン返済期間中は、年間4万円しか儲かりません。でも、ローン完済後は年間84万円も儲かります。

 

マンション投資収入

 

収入の減少はコントロールできる

これを見ると、「いやいや、賃料が下がってくると、ローン返済期間中は収入がマイナスになっちゃうんじゃない?」と思う方もいると思います。

 

確かにそうです。ただ、銀行のローンが勝手に返済されていくのを待つ必要もありません。銀行によっては、手数料なしで一部早期弁済できたりもします。早期弁済して、ローン期間を短くするとか、ローン期間は変えずに毎月の返済額を減らすとかできます。

 

ローン期間を短くすると、毎月の収入は増えませんが、ローン完済のタイミングが早まるので、上の図のローン完済後の収入をもらえるタイミングが早まりますよね。もしくは、ローン期間を変えずに毎月の返済額を減らせば、毎月の収入が増えます。

 

こう言うと、「じゃあ、結局お金を使わないとダメじゃん」と思う方もいると思いますが、そんなに頑張って返済する必要はありません。例えば、年間の収入だけローン返済に回す、もしくは年間の収入の半分をローン返済に回すとか、部分的で大丈夫です。

 

私は、返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らしていますが、そもそも賃料収入がそんなに劇的に下がったりしませんので、年間収入の一部を返済に回すくらいでも、十分に年間収入をプラスにし続けられます。

 

ローン完済後にはマンションが手に入る!本物の資産家!

上の図をさらに補足すると、ローン完済後は何が起こるかというと、マンションという資産をそっくりそのまま手に入れることができるんです。

 

上の例で言うと、2,000万円の物件が手に入るわけです。

 

もちろん、建物の老朽化で、資産価値は下がってしまいますが、価値が0にはなりませんよね。一番重要なポイントは、この資産を手に入るために、期間は待ちますが、ただ待つだけでいいんです。これがポイントです。

 

いや、そこまで待てないという人がいる場合も、バブル直後のような価格変動がなければ、少し待てば転売して転売益を得ることができますよ。ただ、この転売益ばっかりを期待してもダメだと思いますし、少し話がややこしいので、説明は省かせてもらいます。

 

要は何が重要か

勘のいい方は気づいてるかもしれませんが、このロジックでいくと、何が重要かというと、毎月のキャッシュフローが絶対にマイナスにならないようなマンションかを見極めることですね。それも勉強すれば大丈夫です。

 

少なくとも、不動産価格が下がるかもしれないから、マンション投資は危ないっていう、迷信みたいな言葉は信じないほうがいいです。

 

節税対策になる

節税の話は、少し上級編だと思ってます。私も、投資するまで、本当に節税対策になる意味がよくわからなかったです。

 

でも、絶対に節税対策になります。一言で言うと、減価償却費を損金として参入できるので、毎月の収入がプラスでも、税務上は損をしていることになるので、投資してから何年間かは自分の所得がまるで減ったかのように申告できて、その分支払う税金を減らすことができるんです。

 

意味不明ですかね。それなら、それでいいです。節税対策は、あくまでお年玉みたいな感じで、これがなくてもマンション投資はする意味があるからです。
でも、絶対に節税効果は得られて、結構な金額を毎年手に入れることができますよ。このお金は、お年玉ということでローン返済にあてるのが個人的にはおススメです。

 

買ってから手間がかからない

株とかFXとかに比べて、マンション投資のいいところは、買ってから手間がほとんどかからないことです。株とかFXをすると、毎日相場が気になりますよね。マンションは買っても気になりません。もちろん、不動産相場が下がったりすると多少は気になりますが、毎日じゃないですよね。しかも、先ほど書いたように、不動産相場が下がっても、まぁいっかということで、長期目線で見ればいいですからね。

 

毎月、賃貸収入の入金、ローン返済、管理費の出金がありますが、すべて自動なので、何も手間はかかりません。一応、毎月の入出金はチェックしたほうがいいので、それくらいはしたほうがいいですけど、せいぜい週に1時間、月に4-5時間かければいいところでしょう。

 

老後の収入になる

これは、さっき書いた話と重なりますが、ローン返済後は毎月数万円の収入が入ってきます。年金がどうなるかってみんな心配ですよね。ローン返済後の収入は、ものすごくプラスになると思います。

おススメの投資仲介会社とセミナー

最後に

これで、不動産が怖くならないとは思ってないですが、みなさんも是非一度真剣に考えて頂きたいなと思っています。
私は、マンション投資をして世界が変わりました。なんといっても老後の心配はなくなりましたし、それに投資してから、ほぼ何もしなくていいという点は魅力的です。是非みなさんにもこの世界を体験して、将来の不安を取り除いてほしいなって本当に思ってます。